新家办研究

12月政治局会议将“坚持内需主导，建设强大国内市场”确立为顶层战略，货币政策延续“适度宽松”，金融监管部门同步下调保险资金权益投资风险因子。

这套“扩内需、宽货币、引长钱”的组合拳，指向了明确的政策协同。新家办研究认为，这预示着中国资产定价的底层逻辑正在发生转变。

在此背景下，那些直接承接内需战略、能产生稳定现金流的资产类别，已从“值得关注”进入“必须深挖”的阶段。

本期新家办研究聚焦零售贸易行业中的核心实物资产，探讨它们如何从传统商业地产，蜕变为长期资本眼中的“消费基础设施”。

“消费基础设施”这一概念，正从市场话语上升为政策语言。高层会议不仅强调“内需主导”，更明确提出“做优增量、盘活存量”这八个字。这成为理解当前所有变化的关键切口。

“做优增量”意味着对文旅商综合体、智慧商圈等高品质消费场景的鼓励；而“盘活存量”则直指存量资产的价值激活——那些位于核心地段却未充分释放能量的商场、社区商业，正成为政策聚焦的对象。

REITs（不动产投资信托基金）被视为盘活存量最锋利的金融工具之一。政策语言已清晰表明：这类资产不再是普通的商业地产，而是需要被激活的战略资产。它们的价值，正在从“开发变现”转向“运营现金流”与“消费枢纽功能”的历史性迁移。

「核心驱动力再深化」

三重奏鸣曲已然奏响

驱动力量正在叠加，从共鸣走向奏鸣。

1）政策上：“内需主导”从目标升级为方法论

“坚持内需主导”不仅是目标描述，更是未来一切经济工作的行动纲领。它预示着：

财政与资源倾斜：地方政府在产业规划、城市更新、土地供给上，将前所未有地向能够促进消费、提升生活品质的领域倾斜。

资本市场主题锚定：内需相关产业链（从消费品制造到终端零售场景）将成为资本市场的长期核心主题，吸引长期配置型资金的持续流入。

2）资金上：长期资金入市通道的“结构性”拓宽

金融监管部门下调保险公司投资股票的风险因子，这一技术性调整背后是深刻的战略意图。它并非简单地鼓励“炒股票”，而是引导保险这类追求绝对收益、负债久期长、风险厌恶型的“巨量长钱”，去寻找与自身属性匹配的资产。

这类资金最青睐的，正是那些能够穿越周期、提供稳定现金流的“硬核”资产。消费基础设施REITs，凭借其强制高分红、底层资产透明、与宏观经济消费面紧密挂钩的特性，成为承接这类资金的理想容器之一。

3）市场上：存量博弈下的“确定性”溢价

当前市场整体成交活跃，但在增长动能转换期，资金在四处寻找方向，形成了显著的存量博弈甚至减量博弈特征。一个突出的表现是，近期大宗交易异常活跃且以大幅折价为主。数据显示，12月第一周大宗交易成交额环比增加超10%，其中折价交易占比极高。这反映了在经济转型期，许多资金选择以“折扣价”变现或调仓，市场分歧巨大。

在这种环境下，能够提供可预测的现金流、具备实物资产锚、且受益于明确长期国策的资产类别，其“确定性溢价”将愈发凸显。它们的作用不再是博取弹性，而是成为动荡市况下抵御不确定性、优化资产组合风险收益比的“压舱石”。

「市场生态深度观察」

从大宗交易的“折价甩卖”

看资金迁徙

近期大宗交易数据，成为观察资金情绪与流向的一扇窗。大宗交易平台的活跃，特别是高折价交易的频繁出现，揭示了一个关键动向。

数据显示，过去一周，大宗交易中折价率超过10%的交易高达449笔。12月8日当天，82只股票以折价成交，其中部分个股折价率超过20%。与此同时，机构席位参与大宗交易的热情高涨。这通常意味着，有大量资金（可能是产业资本、受限股解禁股东或特定机构）正在不惜以一定价格折扣，急切地完成大量股票的转让；而接手方（常为机构专用席位）则可能是在进行中长期布局。

这远非简单的“抛售恐慌”，而更可能是一场大规模的 “资产置换”。资金正从前景不明、估值逻辑可能生变的领域中撤出（导致折价），转而投向更具时代感、更符合新增长范式的方向。从数据看，机构资金近期通过大宗交易买入的标的，高度集中于高端制造、人工智能、半导体等科技成长领域。

越是长期逻辑清晰，短期道路可能越是曲折。除了之前提到的风险，在当前新环境下需特别警惕：

● 共识形成前的反复：长期战略成为市场普遍共识需要时间。期间，经济数据的短期波动、市场风格的极致切换（例如资金短期全部涌向科技成长股），都可能造成相关板块被阶段性忽视或打压，价格出现与长期价值背离的波动。

● 金融工具推进的不确定性：REITs扩容至消费基础设施虽是方向，但首批优质项目的遴选、申报、审批和上市节奏存在不确定性。政策暖风到业绩春风之间存在时滞。

● 个体与行业的背离：即使行业价值重估是趋势，也不等于行业内所有公司都能受益。缺乏核心地段资产、运营能力低下、债务负担沉重的企业，反而可能在分化中被淘汰。

「总结与行动思路」

做复杂时代的“简单”投资者

综合来看，支持零售贸易行业中优质资产价值重估的逻辑，正得到从顶层设计到微观案例的层层验证。投资的胜负手，越来越取决于能否穿透复杂表象，坚守简单本质。

「结语」

投资的本质，是在不确定性中寻找确定性。

当“扩大内需”成为国家战略，金融工具持续向存量资产倾斜，社会资金愈发追求稳健收益，消费领域中那些能够持续产生稳定现金流的优质实物资产，其价值重估已具备坚实的政策、资金与市场基础。

这一过程注定伴随波动。市场会有轮动，情绪会有起伏，对投资者而言，关键在于保持专注与耐心，聚焦那些真正承载消费、运营稳健、能够持续产生回报的“硬资产”。

栏目介绍：

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「本文章观点不构成投资意见」